Gutachterausschuss

Seit 01.01.2020 gibt es bei der Stadt Radolfzell einen gemeinsamen Gutachterausschuss mit der Stadt Stockach und den Gemeinden Eigeltingen, Gaienhofen, Hohenfels, Moos, Mühlingen, Öhningen und Orsingen-Nenzingen. Die bisher getrennten Gutachterausschüsse wurden zu einem gemeinsamen Gutachterausschuss zusammengelegt, der bei der Stadt Radolfzell angesiedelt ist. Dieser trägt den Namen „Gemeinsamer Gutachterausschuss Bodensee West“. Die öffentlich-rechtliche Vereinbarung zwischen den o.g. Städten und Gemeinden wurde am 09.01.2020 vom Regierungspräsidium Freiburg genehmigt. 

Hintergrund hierfür ist eine Änderung der Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg aus dem Jahr 2017. Hierin hat der Gesetzgeber konkret festgelegt, dass „eine ausreichende Zahl von Kauffällen“ erforderlich ist, die bei ca. 1.000 Kauffällen pro Jahr gegeben ist. Durch den vorgenannten Zusammenschluss erreicht der neue gemeinsame Gutachterausschuss mit Sitz in Radolfzell eine Anzahl von etwa 1.140 Kauffällen pro Jahr. 

Der Gemeinsame Gutachterausschuss erstellt als unabhängiges und neutrales Gremium Grundstücks- und Gebäudebewertungen für Immobilien in den beteiligten Kommunen. Er ermittelt außerdem Bodenrichtwerte und die zur Wertermittlung notwendigen Daten. Dazu werden die Kaufverträge über Immobilien im gesamten Zuständigkeitsgebiet ausgewertet.

Die Gutachterinnen und Gutachter sind Personen unterschiedlicher Fachrichtungen, die alle umfassende Erfahrung im Bau, Unterhaltung, Bewirtschaftung, Vermarktung und in Rechtsfragen von Grundstücken und Immobilien besitzen. Sie sind vom Gemeinderat der Stadt Radolfzell für 4 Jahre, d.h. für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2023, bestellt worden.

Erstellung von Verkehrswertgutachten

Der Gemeinsame Gutachterausschuss erstellt auf Antrag ein individuelles Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie oder den Wert von Rechten an Grundstücken.

Gebühren hierfür werden nach der Gutachterausschussgebührensatzung berechnet. Sie richten sich nach dem ermittelten Wert der Immobilie (§ 3 Abs. 1 ff der Gebührensatzung) und können aus der Gebührentabelle der Gebührensatzung ermittelt werden.

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) wird der Verkehrswert, der auch Marktwert genannt wird, durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Kaufpreissammlung

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ist der Gutachterausschuss verpflichtet, eine Kaufpreissammlung zu führen. 

Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (auch einer Teilfläche) erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und - im Rahmen des berechtigten Interesses - aus der Kaufpreissammlung. Damit soll der Grundstücksmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. 

Auszug aus der Gutachterausschussverordnung § 13 GAusschV BW:

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung

 (1) Auf schriftlichen Antrag sind Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen, soweit

1. der Empfänger ein berechtigtes Interesse an der Kenntnis der Daten glaubhaft macht,
2. überwiegend schutzwürdige Interessen des Betroffenen nicht entgegen stehen und
3. eine sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet erscheint.

Vom Vorliegen eines berechtigten Interesses und der sachgerechten Verwendung der Daten ist regelmäßig auszugehen, wenn die Auskunft von einer mit der Wertermittlung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten befassten Behörde oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für eine Wertermittlung beantragt wird. Der Name und die Anschrift des Eigentümers oder sonstiger berechtigten Personen dürfen nicht mitgeteilt werden. 

(2) Die im Rahmen von Auskünften übermittelten Daten dürfen nur für den Zweck verwendet werden, zu dessen Erfüllung sie erteilt worden sind. 

Die Auskunft ist gebührenpflichtig. Die Gebührensatzung finden Sie weiter oben. 

Bodenrichtwerte 

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die gemäß § 196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. 

Zustand und Struktur der umgebenden gebietstypischen Bebauung können jedoch insbesondere die Lagemerkmale und damit den Bodenrichtwert beeinflussen. 

Die Bodenrichtwerte sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung, sowie dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand. Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). 

Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungszustand, Form, Größe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maße der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungszustand bewirken i.d.R. Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. 

Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sog. Altlasten (z. B. Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (z. B. Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen etc. nicht berücksichtigt. 

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (z. B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. 

Die Bodenrichtwerte werden aufgrund der in der Kaufpreissammlung geführten Kauffälle durch den Gutachterausschuss beschlossen und anschließend veröffentlicht. 

Die Bodenrichtwerte können als PDF-Dokument in Form der gesamten Bodenrichtwertkarte für die Gesamtstadt mit Textteil (identisch mit der gedruckten Version) heruntergeladen werden. 

Die schriftliche Auskunft zu Bodenrichtwerten ist gebührenpflichtig. Die Gebühren finden Sie weiter oben. 

 Bodenrichtwertkarte 2022 im Zuge der Grundsteuerreform unter folgendem Link: www.gutachterausschuesse-bw.de (Reiter rechts Bodenrichtwerte Grundsteuer B anklicken)

Bodenrichtwertkarte 2023 unter folgendem Link:
www.gutachterausschuesse-bw.de (Reiter links BORIS BW anklicken)